ZASIEDZENIE SŁUŻEBNOŚCI DROGI

Na temat zasiedzenia powiedziano i napisano już bardzo dużo – i nie bez powodu. Instytucja ta może bowiem w wielu przypadkach pozbawić nas własności nieruchomości, jeżeli w odpowiednim czasie nie zadbamy o swoje interesy. Często, na wokandach sądowych dostrzec można sprawy dotyczące specyficznej formy zasiedzenia, tj. zasiedzenia służebności drogi.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, czym jest służebność gruntowa. Jest to forma uprawnienia, które przysługuje właścicielowi jednej działki, kosztem drugiej. Służebność może dotyczyć dosłownie wszystkiego. Przykładowo, treścią takiego prawa może być uprawnienie do czerpania wody ze studni, korzystania z części gruntu celem jego uprawy, prawo do wypasu bydła na działce itp. W dzisiejszych czasach, najistotniejsze znaczenie, wśród służebności gruntowych, ma zdecydowanie służebność drogi, tj. zazwyczaj prawo do przejazdu i przechodu właściciela jednej działki (tzw. nieruchomości władnącej) przez drugą działkę (tzw. nieruchomość obciążoną). Taką służebność wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości. Uprawnia ona każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej, a obciąża każdego właściciela nieruchomości obciążonej.

Zasiedzenie zaś stanowi formę usankcjonowania stanu faktycznego, który występuje od wielu lat. Oznacza to, że, jeżeli stan – nawet niezgodny z prawem – trwa przez określony czas (kilka dziesiątek lat), ustawa utrwala ten stan, czyniąc go legalnym. Przykładowo, jeżeli przez 30 lat domem włada osoba nieuprawniona, to – po upływie tego terminu staje się on jej własnością – o ile poprzedni właściciel przez ten okres nie podjął żadnych sądownych kroków celem odzyskania nieruchomości. Podobnie jak nieruchomość, można zasiedzieć również służebność gruntową – opisaną wyżej.

Dlaczego więc zasiedzenie służebności gruntowej jest konstrukcją specyficzną? Ze względu na to, że Kodeks cywilny reguluje ją w sposób odmienny od klasycznego zasiedzenia nieruchomości. Jedyną właściwie przesłanką zasiedzenia, która jest wspólna zarówno dla zasiedzenia służebności, jak i nieruchomości, jest jego termin, tj. 30 lat w przypadku złej wiary posiadacza oraz 20 lat – w przypadku, gdy posiadacz, w momencie obejmowania posiadania, działał w dobrej wierze. Posiadanie służebności jest bowiem prawnie czymś innym niż posiadanie samoistne nieruchomości (tj. zachowywanie się jak jej właściciel). Jest to jednak kwestia czysto prawna, która w praktyce oznacza po prostu korzystanie z drogi.

Kwestię zasiedzenia służebności reguluje art. 292 k.c., który stanowi, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. To zaś, czym jest takie „trwałe i widoczne urządzenie” zostało określone w orzecznictwie sądowym. Przede wszystkim, przyjmuje się, że musi to być rezultat celowych działań człowieka, na całej długości ewentualnie zasiadywanej drogi. Najczęściej, w przypadku służebności drogi, będzie tutaj mowa o utwardzeniu tej drogi czy też wybudowaniu mostku. Co istotne, takie utwardzenie musi być trwałe, tj. musi móc przetrwać dłuższy czas i nie ulegać zniszczeniu np. przez ustawiczne jeżdżenie czy warunki atmosferyczne. Droga musi być bowiem utwardzona przez cały okres zasiedzenia (tj. odpowiednio – 20 i 30 lat).

Jako przykład „trwałego, widocznego urządzenia” wskazuje się więc, prócz, dosyć oczywistej, drogi asfaltowej, utwardzenie szlaku tłuczniem, kamieniem, żwirem itp. W niektórych przypadkach jako taki przykład podaje się zwykły nasyp, lecz dokonany w celu umożliwienia lub ułatwienia przejazdu.

Pomimo tego, że art. 292 k.c. nie przewiduje innych warunków zasiedzenia, Sąd Najwyższy dodatkowo utrudnił stwierdzenie zasiedzenia jakiejkolwiek służebności (w tym służebności drogi). W uchwale siedmiu sędziów z dnia 9 sierpnia 2011 roku, III CZP 10/11, stwierdzono bowiem, że „trwałe, widoczne urządzenie”, tj. przykładowo utwardzona droga, musi być wykonana przez osobę, która pragnie zasiedzieć służebność.

Dlaczego Sąd Najwyższy przyjmuje ten dodatkowy – niewynikający przecież bezpośrednio z przepisu – warunek? Przede wszystkim chodzi tutaj o odpowiednie ostrzeżenie właściciela nieruchomości o możliwym zasiedzeniu. Prace prowadzące do utwardzenia drogi powinny bowiem zaalarmować właściciela, że ktoś wkracza w jego prawo własności i – w założeniu – doprowadzić do odpowiedniej jego reakcji celem ochrony swoich praw.

Sytuacja jest jednak prosta tylko w teorii. Trudno bowiem odpowiedzieć na pytanie, jak traktować wspólne wykonywanie utwardzenia przez właściciela i – np. sąsiada przejeżdżającego przez jego działkę. Podobnie rzecz się ma w przypadku, powszechnych w czasach PRL, czynów społecznych, w których – przykładowo – cała wieś, własną pracą i przy użyciu własnego materiału, wykonywała, dla wspólnego użytku, drogę na danym odcinku lub stawiała mostek. Czy zatem każda z tych osób może obecnie starać się o zasiedzenie służebności, a jeżeli nie, to co ma o takim uprawnieniu decydować? W tym zakresie konieczna jest każdorazowa pogłębiona analiza prawna, indywidualna dla każdego przypadku.

Zasiedzenie służebności gruntowej jest instytucją wyjątkową jeszcze ze względu na to, że nabywcy nieruchomości, na szkodę której dochodzi do zasiedzenia nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Czym jest jednak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych? Oznacza ona, że nabywca nieruchomości może ufać treści księgi wieczystej. Jeżeli więc kupuje on działkę od – przykładowo – Jana Kowalskiego, a ów Jan Kowalski jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel tej działki, to może on skutecznie kupić tę działkę nawet, jeżeli w rzeczywistości właścicielem tego gruntu byłby Józef Nowak. Podobnie jest z wszelkimi obciążeniami działek, np. służebności. W związku z tym, jeżeli Jan Kowalski kupuje działkę od właściciela tej działki, a w księdze wieczystej brak jest jakichkolwiek wpisów o obciążeniu jej służebnością, to Jan Kowalski nabywa tę działkę bez takich obciążeń. Na tym właśnie polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Inaczej jest w przypadku służebności zasiedzianych. Zgodnie z art. 7 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (tj. np. prawom zasiedzianym). Oznacza to to, że, kupując działkę, nawet jeżeli w księdze wieczystej brak jest jakichkolwiek wpisów o czyjejś służebności, nabywca musi liczyć się z możliwością ujawnienia się osoby trzeciej, która może dochodzić stwierdzenia zasiedzenia tej służebności.

Mając więc na uwadze te wszystkie fakty, pierwszą rzeczą, którą winien uczynić potencjalny kupiec działki, jest – prócz sprawdzenia treści księgi wieczystej – także ustalenie, czy przez działkę nie przebiega trwałe, widoczne urządzenie, które może świadczyć o ewentualnym zasiedzeniu służebności. Co istotne, nie chodzi tutaj tylko o utwardzone drogi czy mostki, lecz np. o gazociągi, wodociągi, linie energetyczne itp. W innym wypadku, może okazać się, że działka jest w rzeczywistości obciążona.

POTRZEBUJESZ POMOCY PRAWNEJ? SKORZYSTAJ Z DARMOWYCH PORAD W PUNKTACH NA TERENIE CAŁEJ POLSKI!

Z nieodpłatnej pomocy prawnej oraz nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego skorzystać może:

- każda osoba fizyczna, która potwierdzi stosownym, pisemnym oświadczeniem, że nie jest w stanie ponieść kosztów odpłatnej pomocy prawnej (do pobrania i podpisania w punkcie),

- osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, niezatrudniające innych osób w ciągu ostatniego roku, co należy potwierdzić dodatkowym oświadczeniem.

Każda osoba, która chce skorzystać z porady, powinna wcześniej umówić się na wybrany dzień i godzinę wizyty w konkretnym punkcie.

Rejestracji można dokonać:

- telefonicznie pod numerem wskazanym na stronie internetowej starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu,

- on-line: za pośrednictwem strony zapisy-np.ms.gov.pl Podczas rejestracji nie trzeba podawać żadnych swoich danych osobowych, ani informować o sprawie, w której potrzebujemy pomocy lub konsultacji.