STAN NIERUCHOMOŚCI, A FIKCYJNE WYODRĘBNIENIE POSZCZEGÓLNYCH JEJ CZĘŚCI

W zawodzie rzeczoznawcy majątkowego pojawia się często problem nieruchomości nietypowych, tutaj do częstych przypadków należą sytuacje w której nieruchomość jako całość (grunt + zabudowania) mają przynajmniej jeden z elementów odstający od tych, które są zwykle przedmiotem obrotu.

Mowa tutaj o przykładowej sytuacji: dom z bardzo dużą działką, w skład której wchodzą grunty które potencjalnie można przeznaczyć pod zabudowę, choć stanowiące wciąż 1 działkę ewidencyjną w rozumieniu prawa geodezyjnego, czy np. budynek w kiepskim stanie technicznym (wyraźnie gorszym od budynków w sąsiedztwie), zlokalizowany w bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Określenie wartości metodami porównawczymi w takiej sytuacji nie jest łatwe i często prowadzi do dość desperackich kroków osoby sporządzającej wycenę, które mogą skutkować podważeniem wyceny jako takiej.

W tym artykule skupmy się na pierwszej z opisanych sytuacji. Wyobraźmy sobie nieruchomość w rozumieniu wieczystoksięgowym (1 księga wieczysta), składająca się z 1 działki ewidencyjnej (w rozumieniu geodezyjnym), nawet w planie zagospodarowania przestrzennego, lub studium przeznaczoną pod ten sam cel (dla ułatwienia przyjmijmy, że pod zabudowę jednorodzinną). Nieruchomość ta ma kształt nieregularny – wydzielenie kolejnej działki z takiej nieruchomości prowadziłoby do powstania tworu o dość kłopotliwych dla inwestora kształtach, mocno ograniczających zabudowę. Tutaj pojawia się problem w określeniu wartości nieruchomości odbiegających jednym tylko parametrem od pozostałych obiektów przyjętych do porównań. Oczywistym jest, że im większa jest powierzchnia gruntu na której zlokalizowany jest budynek, tym cena kompleksu jako takiego roście. Nośnikiem wartości jest najczęściej metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku. Im większa powierzchnia składnika gruntowego, tym wartość jednostki odniesienia (1m² PU budynku) powinna być większa, nie jest zaś oczywistym o ile. Rzeczoznawca wycenia wartość nieruchomości, a więc gruntu i budynku łącznie, niemniej cała sztuka polega na tym, żeby tak określić wartość jednostki odniesienia (1m² PU budynku/lokalu), żeby po przemnożeniu przez ilość tych jednostek (ilość m²), dało to odpowiednią wartość. Ilość sytuacji z którymi spotyka się rzeczoznawca w trakcie wyceny powoduje czasem konieczność przyjmowania określonych założeń. Dopuszczalne jest osobne wycenianie poszczególnych działek geodezyjnych, nawet jeśli kilka działek wchodzi w skład jednej księgi wieczystej (nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym) i sumowanie tej wartości – tutaj mamy do czynienia z wyceną wyodrębnionych jednostek składowych, które właściciel może przenieść do nowo wyodrębnionej księgi wieczystej. Ważne jest stwierdzenie, że są to elementy wyodrębnione: znamy ich powierzchnię, granice, jesteśmy w stanie określić możliwości zabudowy i wynikające z tego ograniczenia rzutujące na wartość. Wątpliwości pojawiają się, gdy rzeczoznawca fikcyjnie wyodrębnia cześć gruntu i uznaje, że jest to osobny przedmiot wyceny. Założenie takie opiera się o zapisy planu miejscowego które często określa minimalna powierzchnie dla działki budowlanej na obszarze wycenianej nieruchomości, a same pomiary opierają się o portal geodezyjny (wyjątkowo dokonywane są prostym narzędziem w terenie). Tak wykrojoną nieruchomość wycenia się osobno, a powstałe wartości sumuje się.

Opisana wyżej sytuacja jest przynajmniej pójściem na skróty, często prowadzącym do przekłamań, a w opinii autora artykułu jest działaniem stojącym w jawnej sprzeczności z zapisami Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Zgodnie z art. 154 UGN rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stan nieruchomości definiuje się jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W tym miejscu należy jeszcze dodać, że o ile stan prawny zawarty jest w księdze wieczystej, o tyle stan faktyczny (wielkość, granice, umiejscowienie znaków granicznych) określa kataster (EGiB). Jeśli sporządzający wycenę wyodrębni na kartce papieru z jednej działki geodezyjnej kilka takich działek, to utworzy on hipotetyczny stan techniczno – użytkowy i stan zagospodarowania, z istniejącymi jedynie na jego kartce granicami, ustalonymi w oparciu o pomiary na portalu geodezyjnym, gdzie wyraźnie zastrzeżono, że funkcja samodzielnego pomiaru ma charakter poglądowy, pomocniczy i nikt nie bierze odpowiedzialności za szkody spowodowane skutkami błędnego pomiaru. Może też dojść do sytuacji, w której stworzy on hipotetyczny stan prawny, jeśli bowiem cała nieruchomość (w rozumieniu 1 księgi wieczystej) jest obciążona służebnością, to nawet po wyodrębnieniu kolejnych działek i założeniu dla nich kolejnej księgi wieczystej, wszystkie one będą obciążone tą służebnością. Może się też okazać, że taka działka (wyceniana jako budowlana, w miejscowym planie przeznaczona pod zabudowę) z uwagi na ograniczenia wynikające z prawa budowlanego (odległości od granicy), czy umiejscowienie sieci przesyłowych okaże się niemożliwa do zabudowy. Czym innym – zwłaszcza w kontekście planowanej reformy prawa zagospodarowania przestrzennego – jest bowiem sytuacja, w której wiemy, że możemy wykorzystać grunt zgodnie z naszym zamierzeniem, a czym innym jest sytuacja, w której grunt tej funkcji nie może pełnić – wtedy dla potencjalnego inwestora staje się (pomijając możliwe przeznaczenie np. pod sad owocowy, czy rekreację) właściwie bezużyteczny. Należy też zwrócić uwagę na fakt, że im działka przeznaczona pod zabudowę jest większa, tym cena wartość jednostki odniesienia (najczęściej 1 m² powierzchni gruntu) maleje – jest to odwrotna zależność niż przy gruncie już zabudowanym. Dodatkowa powierzchnia samej działki ma dla potencjalnego inwestora wartość, ale już nie jako grunt pod zabudowę, tylko jako dodatkowa powierzchnia pod ogród, sad czy miejsca postojowe, a ta jest wyceniana gorzej. Przyjmując takie założenia rzeczoznawca majątkowy wchodzi w buty geodety (a często także urzędnika lokalnego wydziału geodezji), do czego często nie ma wiedzy czy narzędzi, a nigdy nie ma kompetencji. Oczywiście czym innym jest sytuacja, w której zleceniodawca dołącza przynajmniej projekt podziału – wtedy można obliczyć wartość rynkową przy wskazaniu określonego zastrzeżenia, lub wartość indywidualną w rozumieniu UGN. Nie muszę w tym miejscu mówić, że wartość rynkowa i indywidualna to dwie zupełnie różne rzeczy.

Podsumowując powyższy wywód należy stwierdzić, że nie jest dopuszczalne wyodrębnianie hipotetycznych granic działki i traktowanie takich tworów geodezyjno – prawnych jako przedmioty wyceny, określając uzyskany w ten sposób wynik wartością rynkową. Jeśli rzeczoznawca ma określić wartość czegokolwiek, musi wiedzieć co wycenia – musi więc znać podstawowe parametry takiej rzeczy. W omawianym przypadku ten warunek (a jest to wymóg ustawowy) nie jest zachowany, przez co wycena już na starcie oparta jest na błędnych założeniach i nie może dać prawidłowego wyniku.

Autor artykułu:
Kamil Waleczek
rzeczoznawca majątkowy nr. upr. MRiT 7893

Bibliografia:

- B. Wieczorek, 66 Najczęstszych błędów wycen nieruchomości, REM, Łódź 2014

- https://2k2.pl/stan-nieruchomosci/

POTRZEBUJESZ POMOCY PRAWNEJ? SKORZYSTAJ Z DARMOWYCH PORAD W PUNKTACH NA TERENIE CAŁEJ POLSKI!

Z nieodpłatnej pomocy prawnej oraz nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego skorzystać może:

- każda osoba fizyczna, która potwierdzi stosownym, pisemnym oświadczeniem, że nie jest w stanie ponieść kosztów odpłatnej pomocy prawnej (do pobrania i podpisania w punkcie),

- osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, niezatrudniające innych osób w ciągu ostatniego roku, co należy potwierdzić dodatkowym oświadczeniem.

Każda osoba, która chce skorzystać z porady, powinna wcześniej umówić się na wybrany dzień i godzinę wizyty w konkretnym punkcie.

Rejestracji można dokonać:

- telefonicznie pod numerem wskazanym na stronie internetowej starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu,

- on-line: za pośrednictwem strony zapisy-np.ms.gov.pl Podczas rejestracji nie trzeba podawać żadnych swoich danych osobowych, ani informować o sprawie, w której potrzebujemy pomocy lub konsultacji.