Umowy najmu

Najczęściej spotykaną w obrocie umową najmu jest umowa najmu mieszkania. Istnieją aż trzy formy takiej umowy:  umowa cywilnoprawna, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego. Każda z ww. umów określa wzajemne prawa i obowiązki stron umowy. Wszystkie ww. umowy muszą być zgodne z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Istnieją jednak pomiędzy nimi pewne różnice.

Zwykła umowa pisemna jest najbardziej popularna. Może zawrzeć ja zarówno wynajmujący będący osobą prywatną, jak i firma, która zawodowo zajmuje się wynajmowaniem nieruchomości. Do zawarcia takiej umowy wystarczająca jest zwykła forma pisemna, a sama umowa może zostać zawarta na dowolny okres. Jeśli jednak umowa zostanie zawarta na czas określony, to co do zasady nie można jej wypowiedzieć w trakcie jej obowiązywania. Oczywiście przypadki rozwiązania umowy mogą zostać określone przez strony, jednak wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta jedynie przez wynajmującego, który jest osobą fizyczną, na okres nie dłuższy niż 10 lat. Dla jej ważności konieczne jest zawarcie jej w formie pisemnej oraz zgłoszenie faktu zawarcia takiej umowy do urzędu skarbowego i odprowadzanie należnego podatku. Wyższe wymogi co do formy zawarcia tej umowy są rekompensowane wynajmującemu poprzez ułatwienia w procedurze opróżnienia lokalu. Zawierając umowę najmu okazjonalnego najemca musi wskazać adres pod który wyprowadzi się w przypadku rozwiązania umowy oraz oświadczenie właściciela mieszkania znajdującego się pod tym adresem o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, a także oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji
i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Zawarcie umowy w takiej formie powoduje, że w przypadku gdy najemca po rozwiązaniu umowy nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania, nie jest konieczne przeprowadzanie postępowania o eksmisję, a do opróżnienia lokalu wystarczającym jest przedłożenie komornikowi oświadczenia najemy o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego przez sąd w klauzulę wykonalności.

Umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta jedynie przez wynajmującego będącego osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa taka może zostać zawarta jedynie na czas nieokreślony. Przepisy nie wskazują jednak maksymalnego okresu na jaki może zostać zawarta. Do umowy najmu instytucjonalnego – podobnie jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego - najemca dołącza oświadczenie w formie aktu notarialnego, że poddaje się dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu bez prawa do najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Od najmu okazjonalnego, najem instytucjonalny różni się więc tym, że najemca nie musi wskazać miejsca, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu.

Z perspektywy najemcy forma okazjonalna i instytucjonalna najmu stanowią najpełniejszą ochronę jego praw.

Jak uzyskać nieodpłatną pomoc?
Z nieodpłatnej pomocy prawnej oraz nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego skorzystać może każda osoba fizyczna, która potwierdzi stosownym, pisemnym oświadczeniem, że nie jest w stanie ponieść kosztów odpłatnej pomocy prawnej. Do darmowych świadczeń uprawnione są także osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, niezatrudniające innych osób w ciągu ostatniego roku, co należy potwierdzić dodatkowym oświadczeniem. Oświadczenia trzeba wypełnić i złożyć prawnikowi lub doradcy obywatelskiemu na początku wizyty.
Każda osoba, która chce skorzystać z porady, powinna wcześniej umówić się na wybrany dzień i godzinę wizyty w konkretnym punkcie.
Rejestracji można dokonać telefonicznie pod numerem wskazanym na stronie internetowej starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. Stosowny numer telefonu można znaleźć też w serwisie https://np.ms.gov.pl, gdzie w większości przypadków da się też dokonać samodzielnej rejestracji drogą elektroniczną na wybrany termin.
Podczas rejestracji nie trzeba podawać żadnych swoich danych osobowych, ani informować o sprawie, w której potrzebujemy pomocy lub konsultacji.