Rękojmia za wady i gwarancja w umowie o roboty budowlane

Rękojmia i gwarancja są to pojęcia, które często stosujemy w obrocie, niejednokrotnie używamy ich też zamiennie - jednak nie zawsze rozumiemy, co tak naprawdę kryje się pod każdym z nich i jaki jest ich wzajemny stosunek do siebie. 

Zgodnie z art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. W przypadku jednak niewykonania lub niewłaściwego wykonania obiektu inwestorzy mogą dochodzić swoich roszczeń od wykonawców robót budowlanych m.in. w drodze rękojmi lub gwarancji.

Rękojmia za wady.
Rękojmia to podstawowy instrument cywilnoprawny, który chroni inwestora przed złą jakością realizacji prac wykonawczych. Kodeks cywilny nie zawiera szczegółowych unormowań dotyczących rękojmi za wady wykonanych robót budowlanych. Zgodnie jednak z art. 656 § 1 k.c. do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Przepis ten odsyła do art. 638 § 1 k.c., który stanowi, że do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Konkludując w razie stwierdzenia wad wykonanych robót budowlanych stosujemy w sposób odpowiedni przepisy dotyczące rękojmi przy umowie sprzedaży.
Na podstawie w/w przepisów, wykonawca jest odpowiedzialny względem inwestora, jeżeli wybudowany obiekt ma wadę fizyczną lub prawną.

Wada fizyczna.
W przypadku robót budowlanych najczęściej spotykamy się z wadami fizycznym, które polegają na niezgodności obiektu budowlanego z umową. Zgodnie z art. 5561 k.c. obiekt będzie niezgodny z umową w szczególności, jeśli:
- nie posiada właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie posiada właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
- nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
- został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.
Obiekt ma wadę fizyczną także w razie jego nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

Wada prawna.
Obiekt będzie obciążony wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążony prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Modyfikacja odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Ograniczenia w swobodzie kontraktowania pojawiają się w przypadku, gdy jedną ze stron umowy jest konsument wówczas jest to dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli wykonawca zataił podstępnie wadę przed inwestorem.
Uprawnienia przysługujące w przypadku wystąpienia wady.
W razie stwierdzenia wad w wykonanym obiekcie inwestor może w szczególności:
- żądać usunięcia wady art. 561 k.c.
Wykonawca zobowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym terminie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora. Wykonawca może odmówić usunięcia wady gdyby było to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.
Jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy.
- złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.). Ograniczenie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli obiekt był już naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 560§ 4 k.c.). Przepisy nie zawierają prostej definicji wady istotnej i nieistotnej, każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Wada jest istotna w szczególności gdy np. uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość.

Terminy.
Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem lat dwóch, a gdy chodzi o wady nieruchomości przed upływem lat pięciu lat od dnia wydania rzeczy inwestorowi. Musimy jednak pamiętać, iż roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tych samych terminach inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy. Jeżeli inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych powyżej ( odpowiednio 2 lub 5 lat). Jeżeli inwestor żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.
W zakresie wady prawnej bieg rocznego terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym inwestor dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli inwestor dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej - od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.
Dla zachowania terminów przewidzianych w przepisach prawa w przypadku rękojmi niezbędne jest to aby zawiadomić wykonawcę o wadzie przed upływem wyżej wskazanego terminu. Zgłoszenie wady najlepiej sporządzić na piśmie i przesłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres wykonawcy wskazany w umowie o roboty budowlane.

Gwarancja.
W odróżnieniu od rękojmi (która obciąża wykonawcę z mocy samego prawa), z uprawnień z tytułu gwarancji na roboty budowlane inwestor może skorzystać tylko wówczas, gdy została ona udzielona przez wykonawcę i wyłącznie w uzgodnionym w niej zakresie. Gwarancja ma charakter dobrowolny – może ale nie musi zostać udzielona przez wykonawcę (najczęściej ma to miejsce w oparciu o oświadczenie o gwarancji w samej umowie). Oświadczenie gwarancyjne wykonawcy definiuje przede wszystkim termin obowiązywania gwarancji, obowiązki gwaranta, uprawnienia przysługujące inwestorowi w przypadku gdy obiekt budowlany nie ma właściwości określonych w oświadczeniu, procedurę zgłaszania wad itd. Obowiązki wykonawcy mogą polegać np. na zwrocie części lub całości wynagrodzenia albo na wymianie lub naprawie rzeczy.
W przepisach odnoszących się do umowy o roboty budowlane brak jest odesłania do przepisów regulujących gwarancję jakości przy sprzedaży, tj. art. 577 KC-581 k.c., tak jak ma to miejsce w przypadku rękojmi. Jedynie w braku odmiennej umowy stron co do zakresu i procedury gwarancyjnej, można na zasadzie analogii odwoływać się do regulacji kodeksowej zawartej w art. 577-581 k.c. Jeżeli zapisy umowy nie przewidują innego terminu, gwarancja domyślnie trwa 2 lata od kiedy rzecz została wydana (art. 577 § 4 k.c.).

Gwarancja, a rękojmia - wzajemny stosunek
Inwestor może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi. Jednakże w razie wykonywania przez inwestora uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia wykonawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.