Prawo przejazdu, a prawo przechodu i przegonu

Prawo przejazdu, przechodu i przegonu to tzw. prawa służebne. Prawa i obowiązki wynikające ze służebności są uregulowane w księdze trzeciej kodeksu cywilnego. Definicję służebności zawiera art. 285 § k.c.:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa) ”.

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej ma roszczenie do właściciela lub użytkownika wieczystego, przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą. Służebność drogi koniecznej, a zatem przejazdu i przechodu przez działkę, wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego, czy uprawniony dokona wpisu w księdze, czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są ujawniane w treści ksiąg wieczystych.

W przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej ustala się także za to wynagrodzenie. Możliwym jednak jest, aby uprawniony zrzekł się wynagrodzenia. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych. Sposoby ustanowienia służebności drogi koniecznej są następujące:
- w umowie pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą będzie przebiegać droga (sporządzonej w formie aktu notarialnego),
- w drodze orzeczenia sądowego,
- a także w drodze zasiedzenia służebności gruntowej.

W kontekście służebności, w prawie polskim, funkcjonuje tzw. prawo przejazdu, przechodu, przegonu.
Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 k.c.: „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.”

Już w tym miejscu warto przytoczyć uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt III CZP 14/14, zgodnie z którą: „odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy, ale prawo przejazdu nie zostało wyraźne ustanowione”. W dzisiejszych czasach jest normalne, że dostęp do nieruchomości obejmuje także pojazdy mechaniczne, to jednak urbanizacja, zagęszczenie zaludnienia albo zagrożenia dla środowiska naturalnego oraz zdrowia ludzi – uzasadniają też ograniczenia. Ograniczenia te przekładają się również na istnienie służebności. Służebność bowiem musi być wykonywana tak, aby jak najmniej dotkliwie naruszać służebny grunt, zatem aby powodować jak najmniejsze nieudogodnienia.

Zasadniczo najczęściej spotykamy się z pojęciem służebności drogowej, która ma pozwolić w granicach jej społeczno-gospodarczego przeznaczenia, na wykonywanie jej w sposób oraz w zakresie, który odpowiada potrzebom stosunków gospodarczych i społecznych i społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu prawa. Jest to zatem prawo do przejeżdżania przez nieruchomość. W tym kontekście należy wyjaśnić, jak do istnienia służebności przejazdu odnosi się tzw. prawo przechodu i przegonu.

Spory o służebność przejścia, przejazdu i przegonu bydła były nieodłączną częścią przemian społeczno-gospodarczych oraz życia codziennego zwłaszcza w XIX wieku. Dzisiaj najwięcej problemów dotyczy kwestii związanych przede wszystkim ze służebnością przejazdu i przechodu. Nie można jednak zapominać, że w ramach tej służebności, funkcjonuje również prawo przegonu.

Kilka lat wstecz, istotne było, aby w treści orzeczenia sądowego znalazło się łącznie:
prawo przejazdu, przechodu i przegonu przez działki sąsiadów, tak żeby można było w okresie prac polowych dojechać zaprzęgiem do swojego pola.

Niewątpliwie, ustanawiając prawo przejazdu należy także mieć na uwadze, iż trzeba zapewnić sąsiadowi przejście i przegon bydła do swojej działki.
Niezależenie jednak od wszystkiego, warto pamiętać, że sądy, w tym SN wielokrotnie opowiadały się za tym, iż orzeczenia, co do służebności, powinny być tłumaczone ścieśniająco, a zatem należy tak korzystać z ze służebności, aby jak najmniej obciążać grunt służebny. Przeprowadzenie drogi koniecznej musi nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Reasumując, każde z trzech omówionych powyżej praw: przejazdu, przechodu, przegonu, jest swoistym typem prawa służebnego. O sposobie korzystania z niego, decyduje przede wszystkim jego specyfika, cel i rola.