Hipoteka – w jakich przypadkach nie jest możliwa?

Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Nie budzi więc wątpliwości, że hipoteka może obciążać nieruchomość (zarówno gruntowe, lokalowe, jak i budynkowe w przypadku użytkowania wieczystego), pytanie czy może obciążać także coś innego niż nieruchomości, a więc ruchomości lub prawa. Hipoteka nie obciąża ruchomości (tą rolę spełnia zastaw rejestrowy), natomiast hipoteka może obciążać wybrane prawa. Najlepszym przykładem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które także jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nie jest to własność, więc taki lokal w ścisłym sensie nie jest nasz, tylko spółdzielni. My mamy jedynie dożywotnie, dziedziczne, zbywalne i obciążalne prawo dysponowania tym prawem. Kluczowe jest ostatnie słowo: obciążalne, w związku z tym można obciążyć je hipoteką. Jest jednak podstawowy warunek – na prawie musi być ustanowiona księga wieczysta. Jeśli nie ma takiej założonej nie jest możliwe ustanowienie hipoteki. W polskim prawodawstwie istnieje jeszcze spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przy czym nie możemy na nim ustanowić hipoteki, podobnie jak na prawach typowo zobowiązaniowych (np. najem) nie jest to możliwe.

Inną sytuacją jest, gdy prawnie można na niej ustanowić hipotekę, ale bank nie będzie skłonny tego zrobić, np. gdy nieruchomość warta jest 1 000 000 zł i jest już obciążona hipotekami na łączną kwotę zbliżoną do tej wartości. Należy pamiętać, że wierzycieli hipotecznych zaspokaja się wg. kolejności wpisów, tak więc jeśli wartość nieruchomości nie wzroście, to kolejny wierzyciel pozostanie niezaspokojony z tego składnika majątku.

Nie jest też możliwe ustanowienie hipoteki na części nieruchomości: przykładowo gdy mamy budynek w którym fizycznie znajdują się 4 lokale, przed wydzieleniem każdego z nich hipoteka będzie obciążała cały budynek, a więc wszystkie mieszkania, choć może być ustanowiona na sumę niższą niż ich łączna wartość. Jeszcze lepiej widać to na przykładzie nieruchomości gruntowych składających się z kilku działek ewidencyjnych. Taka hipoteka będzie obciążała wszystkie działki i od wierzyciela hipotecznego będzie zależało z której się zaspokoi. Gdy np. kupujemy posiłkując się kredytem działkę pod zabudowę, która ma być dopiero wydzielona z większej nieruchomości gruntowej, to bank może wstrzymać wypłatę kredytu do momentu ustanowienia księgi wieczystej, a na pewno zażąda na ten czas innej formy zabezpieczenia.

Hipoteka jest więc prawem związanym typowo z nieruchomościami (podobnie jak księga wieczysta). Wyjątkiem od tej zasady jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które w ścisłym sensie jest prawem. Są tez sytuacje, gdy można ustanowić hipotekę, ale mija się to z celem (nieruchomość jest już obciążona hipotecznie „pod korek”).